Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CCRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ADRC.
Principales Questions:
Doit-on capitaliser au coût du terrain la perte finale encourue suite à la disposition d'une bâtisse qui a été déménagée de ce terrain peu avant la vente ?
La perte finale sur la bâtisse est-elle acceptable étant donné qu'elle est constituée en majeure partie de frais de déménagement encourus?
Doit-on capitaliser une fraction de cette perte à titre d'immobilisation admissible?
Position Adoptée:
Oui, dans une certaine mesure
La perte finale n'est pas acceptable
Non
Raisons POUR POSITION ADOPTÉE:
Selon la position de l'ADRC au paragraphe 6 du IT-128R, des paragraphes 7 et 8 du IT-220R2 et du paragraphe 6 du IT-485. La bâtisse n'est pas un bien amortissable en vertu de l'alinéa 1102(1)c) du Règlement. De plus, les frais de déménagement ont été encourus spécifiquement pour libérer le terrain.
Le 5 mars 2002
Bureau des services fiscaux de XXXXXXXXXX Administration centrale
Lucie Vermette, CGA
À l'attention de XXXXXXXXXX (613) 957-2092
2001-010275
Demande d'opinion concernant la perte finale sur une bâtisse
La présente est en réponse à votre lettre du 20 septembre 2001 dans laquelle vous désirez connaître notre opinion concernant le sujet mentionné en titre. Nous nous excusons des délais requis pour répondre à votre demande.
LES FAITS
XXXXXXXXXX
QUESTIONS
Vous aimeriez obtenir notre opinion à savoir si la perte encourue lors de la vente de la bâtisse, peu de temps après avoir été déménagée, est déductible à titre de perte finale ou si cette perte, en majeure partie constituée de frais encourus lors du déménagement, doit être capitalisée au coût du terrain sur lequel la bâtisse était érigée initialement lors de l'achat.
Vous aimeriez également obtenir notre opinion à savoir si une fraction de cette perte peut être considérée à titre d'immobilisation admissible.
VOTRE POSITION
Vous considérez que XXXXXXXXXX a acheté et déménagé la bâtisse dans le but de libérer le terrain sur lequel elle se situait afin d'augmenter l'espace de stationnement et la visibilité des immeubles adjacents qu'elle possède. Vous êtes d'avis que le contribuable n'avait pas à déménager la bâtisse puisque ce bien générait déjà du revenu et que le déménagement n'avait pas augmenté ce revenu. Votre position, selon votre projet de cotisation, consiste à refuser en totalité la perte finale et ce, basé sur le paragraphe 6 du Bulletin d'interprétation IT-485 en considérant le déménagement comparable à une démolition.
POSITION DU CONTRIBUABLE
Le contribuable mentionne que l'achat du terrain et de la bâtisse avait effectivement pour but d'agrandir le stationnement et d'améliorer la visibilité des autres immeubles mais avait aussi pour but de gagner du revenu tant en provenance de cette bâtisse que des autres immeubles locatifs situés près du terrain libéré. Les biens ont été acquis et disposés entre parties traitant à distance et la valeur qui leur a été attribuée représente la juste valeur marchande. Le contribuable a vendu la bâtisse car il avait des problèmes avec certains locataires.
Dans le but de répondre à votre principale question soit la pertinence de considérer la perte encourue par XXXXXXXXXX lors de la vente de la bâtisse déménagée à titre de perte finale, nous procéderons à l'analyse des implications fiscales de façon chronologique.
L'achat en XXXXXXXXXX
Bien que la perte finale de XXXXXXXXXX $ soit constituée en majeure partie des frais de déménagement au montant de XXXXXXXXXX $, il faut tout d'abord se questionner sur le solde de XXXXXXXXXX $ de cette perte qui correspond à la différence entre le prix de vente de la bâtisse (XXXXXXXXXX $) et la valeur attribuée à celle-ci lors de son acquisition en XXXXXXXXXX (XXXXXXXXXX $) moins l'allocation du coût en capital réclamée (XXXXXXXXXX $). En ce qui a trait à la valeur attribuée à la bâtisse lors de l'achat en XXXXXXXXXX , il faut considérer ce qui suit.
Dans le contexte de la vente d'un fonds de terre et d'un bâtiment, l'article 68 de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la " Loi ") prévoit qu'une répartition du prix de vente total entre les différents biens doit être faite de façon raisonnable. Cette répartition raisonnable sera la même pour le vendeur et pour l'acheteur. De plus, les lignes directrices émises aux paragraphes 7 et 8 du Bulletin d'interprétation IT-220R2 indiquent que s'il y a eu démolition d'une bâtisse peu de temps après son achat et que le prix total payé initialement a dépassé la juste valeur marchande d'un terrain comparable parce que l'acheteur avait une raison particulière de vouloir obtenir ce bien précis, il est raisonnable de conclure que le vendeur a reçu pour le bâtiment une somme égale à l'excédent du prix de vente sur la juste valeur marchande du terrain seul et que l'acheteur est réputé avoir payé cette somme pour le bâtiment.
Dans la présente situation, le fait que la répartition du prix d'achat ait été faite en fonction de l'évaluation municipale n'apporte aucune certitude quant au caractère raisonnable de la valeur attribuée à la bâtisse. Nous vous encourageons fortement à faire appel aux services de la section d'évaluation des biens immobiliers de votre bureau des services fiscaux afin de vérifier la validité de la répartition du prix d'achat entre la bâtisse et le terrain. À notre avis, compte tenu des faits que vous nous avez soumis, il semble y avoir eu une surestimation du montant attribué à la bâtisse lors de l'achat. À la lumière de ce qui précède, il y aurait donc lieu de réévaluer la répartition du prix d'achat en XXXXXXXXXX en fonction des directives émises dans le Bulletin d'interprétation IT-220R2 et de l'opinion obtenue de vos évaluateurs internes. Cette nouvelle répartition, s'il y a lieu, réduirait la perte lors de la disposition de la bâtisse.
Le déménagement en XXXXXXXXXX
Les frais de déménagement de XXXXXXXXXX $ sont des dépenses de nature capitale puisqu'ils ne sont pas des frais récurrents et qu'ils procurent un avantage durable. Ils doivent donc être capitalisés et ne sont pas déductibles dans le calcul du revenu en vertu de l'alinéa 18(1)b) de la Loi. En considérant que les frais de déménagement procurent le même résultat que des frais de démolition, soit libérer le terrain, le paragraphe 6 du Bulletin d'interprétation IT-485 mentionne ceci :
6. Dans certains cas, un contribuable peut acheter des biens immobiliers comprenant un bâtiment, tout en projetant de démolir ce dernier. Lorsque le contribuable ne s'est pas servi du bâtiment pour réaliser un revenu, il semble clair que le prix d'achat a été versé pour le terrain et aurait même pu être encore plus élevé si le bâtiment en cause ne s'y était pas trouvé. Dans ce cas, le coût de démolition du bâtiment en cause, moins le montant de toute récupération, fera partie du coût du terrain.
Lorsqu'un bâtiment a été acquis dans les circonstances susmentionnées, mais a été loué pendant une courte période avant d'être démoli, cette règle s'applique, mais le bénéfice net de location peut servir à réduire le coût du terrain.
Dans la situation présente, nous sommes d'avis que la majeure partie des frais de déménagement de XXXXXXXXXX $ devrait être ajoutée au coût du terrain libéré puisque le but de ce déménagement était de libérer le terrain plutôt que de localiser avantageusement le bâtiment.
Une analyse détaillée des frais de déménagement pourrait permettre la capitalisation à la bâtisse déménagée d'une certaine partie de ces frais qui ne peuvent pas être dissociés de la bâtisse elle-même. De plus, il pourrait y avoir lieu de considérer la capitalisation d'une partie des frais de déménagement à la catégorie 17 de l'annexe II du Règlement de l'impôt sur le revenu (ci-après le " Règlement ") si ces frais sont reliés à la construction de la nouvelle aire de stationnement sur le terrain libéré.
Biens amortissables
L'alinéa 1102(1)c) du Règlement indique que les catégories de biens décrits dans la partie XI et dans l'annexe II du Règlement ne comprennent pas les biens qui n'ont pas été acquis par le contribuable aux fins de gagner ou de produire un revenu.
De plus, nous mentionnons au paragraphe 6 du Bulletin d'interprétation IT-128R que si un immeuble acheté est utilisé pour gagner un revenu uniquement pendant une courte période avant sa démolition, il n'est pas considéré comme un bien amortissable, sauf si le contribuable peut clairement prouver que son intention première en l'achetant était de gagner ou de produire un revenu.
Selon les informations que vous nous avez transmises, XXXXXXXXXX a indiqué qu'elle avait acquis le terrain et la bâtisse dans le but de produire un revenu de location. Dans une lettre datée du 11 septembre 2001, le représentant de XXXXXXXXXX vient préciser que le revenu de location anticipé comprend non seulement celui provenant de la bâtisse déménagée mais aussi celui provenant des locataires des autres immeubles appartenant à XXXXXXXXXX et situés autour du terrain libéré.
Le contribuable avait peut-être l'intention de générer du revenu lorsqu'il a fait l'acquisition du terrain et de la bâtisse mais cette intention semble principalement viser les autres immeubles de XXXXXXXXXX et non pas la bâtisse acquise. En effet, le déménagement vient corroborer l'intention du contribuable et constitue un fait important dans la série d'opérations qui est énumérée dans votre lettre. De plus, le fait que la bâtisse devait être déménagée telle quelle pour que la XXXXXXXXXX accorde à XXXXXXXXXX le permis d'utiliser le terrain comme terrain de stationnement, indique toute l'importance que le contribuable attribuait à ce terrain. À notre avis, l'intention première du contribuable était de libérer le terrain afin d'agrandir le stationnement et de donner plus de visibilité aux autres commerces installés sur les lieux. Ce déménagement n'a pas été fait dans le but de générer du revenu de la bâtisse puisqu'elle en produisait déjà et, de plus, ce déménagement ne semble pas avoir amélioré sa capacité à en générer.
À ce sujet, nous vous référons à la cause Burrows Motors Limited c. MRN, 55 DTC 172 BRI, dans laquelle une décision a été rendue quant à l'intention première d'un contribuable en se portant acquéreur de deux parcelles de terrain sur lesquelles étaient érigés des biens locatifs. Dans cette cause, le juge a conclu que le but premier du contribuable n'était pas de générer du revenu de ces biens locatifs mais plutôt d'utiliser les terrains aux fins de l'expansion de son entreprise puisqu'il avait vendu et déménagé les biens locatifs peu de temps après leur acquisition.
Considérant ce qui précède, à notre avis, la bâtisse ne constitue pas un bien amortissable en vertu de l'alinéa 1102(1)c) du Règlement et par conséquent la déduction à titre d'allocation du coût en capital antérieurement réclamée par le contribuable devrait être annulée.
La vente en XXXXXXXXXX
La notion de perte finale dans la Loi s'applique à un bien amortissable d'une catégorie prescrite par Règlement. Comme il a été mentionné plus haut, la bâtisse ne constitue pas un bien amortissable et ce, en vertu de l'alinéa 1102(1)c) du Règlement. Par conséquent, aucune perte finale ne pourrait être admise en vertu du paragraphe 20(16) de la Loi.
À la suite d'une nouvelle répartition du montant payé lors de l'achat en XXXXXXXXXX entre la bâtisse et le terrain et en considérant la possibilité de capitaliser au coût de la bâtisse seulement certains frais inclus dans le montant de XXXXXXXXXX $ encouru lors du déménagement, une perte pourrait tout de même découler de la vente de la bâtisse en XXXXXXXXXX. Si la transaction avait été faite dans le cadre d'un projet comportant un risque ou d'une affaire de caractère commercial déterminé selon les critères émis au paragraphe 3 du Bulletin d'interprétation IT-218R, le contribuable pourrait avoir subi une perte d'entreprise. Par contre, si on considère que la vente de la bâtisse rejoint plus la notion d'investissement de nature capitale, XXXXXXXXXX subirait une perte en capital. Bien que ceci soit une question de faits, nous sommes d'avis que dans la présente situation la bâtisse devrait recevoir le même traitement que le terrain libéré étant donné qu'elle semble avoir été acquise accessoirement au terrain lequel semble être un investissement de nature capitale.
Concernant votre dernière question, à savoir si une partie de la perte peut être considérée à titre d'immobilisation admissible, nous sommes d'avis que bien que des avantages puissent découler de l'acquisition et de la transformation du terrain suite au déménagement de la bâtisse, aucun des montants déboursés dans la présente situation ne peut se qualifier à titre d'immobilisation admissible puisque les montants ont été investis essentiellement pour l'acquisition et l'aménagement du terrain.
Pour votre information, une copie de cette lettre sera épurée selon les critères contenus dans la Loi sur l'accès à l'information et sera disponible dans la Bibliothèque de l'ADRC qui se trouve sur votre réseau local ou sur Intranet. Une copie de la version épurée sera également distribuée aux éditeurs fiscaux commerciaux pour insertion dans leurs banques de données. Le processus d'épuration permet d'enlever toute information qui n'a pas à être dévoilée y compris toute information qui permettrait l'identification du contribuable. Si votre client demande une copie de cette lettre, vous pouvez lui remettre une copie épurée de la lettre telle qu'elle se trouve dans la Bibliothèque de l'ADRC. Le client peut aussi demander une copie de la lettre épurée en vertu des critères de la Loi sur la protection des renseignements personnels sur laquelle apparaît le nom du contribuable. Toute demande à cet effet devrait être faite auprès de Madame Jackie Page au (819) 994-2898. La copie épurée selon les critères de la Loi sur la protection des renseignements personnels vous sera alors envoyée pour que vous puissiez la remettre à votre client.
Si vous désirez des informations additionnelles concernant la présente, n'hésitez pas à communiquer avec nous.
Veuillez agréer l'expression de nos sentiments les meilleurs.
Ghislaine Landry, CGA
Gestionnaire
Section des particuliers, des entreprises
et des sociétés de personnes
Division des entreprises et
des sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt
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